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요약
- 주택의 전세 계약서를 1년 6개월로 작성했다고 하더라도, 임차인이 2년을 주장하면 임대인은 그에 따라야 한다. (근거: 주택임대차보호법 제4조, 제10조)
- 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이며, 임차인의 권리를 우선시하기 때문이다.
- 임대인과 임차인이 합의한 후 변호사에게 제소전화해 가능 여부를 문의했지만, 해주는 곳은 없었다.
전세 계약을 2년 미만으로 할 수 있을까?
임대인, 또는 임차인의 사정으로 전세 계약 기간을 1년 6개월로 정해야 할 경우가 있다고 하자. 임대인과 임차인은 상호 합의하에 계약서를 2년 미만으로 작성했다.
1년 6개월 후 임차인은 계약 만기를 주장할 수 있다. 사전에 상호 합의한 사항이기 때문에 아무 문제가 없다. 또한 임차인은 마음을 바꿔서 2년의 임대 기간을 주장할 수 있고, 임대인은 이를 거부할 수 없다. 현재 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차 기간을 2년으로 보며, 임차인을 보호하는 강행규정이기 때문이다. (주택임대차보호법 제4조, 제10조)
제소전화해를 하면 가능할까?
제소전화해란 양 당사자가 미리 합의한 내용을 판사에게 미리 판결을 받아놓는 것이다. 그렇다면 제소전화해를 이용하여 임대차 기간을 1년 6개월로 정할 수 있을까? 임차인과 2년 미만으로 기간을 합의하고 안전장치로 제소전화해를 해놓기로 했다. 그리고 변호사 사무실에 진행을 요청하려고 전화 상담을 했다.
법에 명시된 규정이 있고, 그에 반하는 내용이기 때문에 판사가 해줄지 안 해줄지 알 수 없어요.
판사가 임차인을 법원에 불러서 답변해야 할 수도 있습니다.
그런 이유로 저희는 주택의 임대차 기간을 줄이는 제소전화해는 진행하지 않아요.
이런 문의가 심심치 않게 들어오고 있지만, 위의 사유로 모두 거절하고 있다는 답변을 받았다.
임차인이 2년이라고 하면 2년이다.
임대인 입장에서는 2년 보다 짧은 임대차 기간을 법적으로 보장받을 수 없다. 약속한 계약 만기 시점에 임차인이 2년을 주장하면 그에 따라야 한다. 계약갱신청구권도 마찬가지다.
나비효과
임대차계약 기간과 제소전화해 관련 자료를 찾아보다가 월세를 돌려주는 특약이 등장했다는 기사를 봤다. 반전세로 계약하고, 계약 만기 때 갱신청구권을 사용하지 않으면 월세를 되돌려 주는 특약이 등장했다는 것이다. 가능 여부는 둘째치고, 제소전화해와는 차원이 다른 참신함이 느껴진다. 이미 제소전화해로 처리할 수 없음을 알고 다른 방법을 찾은 것일까? 임대차 3법은 과연 어떤 나비효과를 일으킬까?
참고: 주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.