부동산 버블 마지막 기회를 잡아라

 

아들아, 절대로 한양을 떠나서 살지 말아라

다산 정약용이 강원도 유배길에 아들에게 남긴 말이래. 이 말의 의미는 돈과 사람이 오가는 핵심지역 부동산만큼은 꼭 움켜쥐고 있으라는 말이지. 지금까지 경험으로는 꼭 맞는 말이네. 서울은 모든 것의 중심지라고 봐. 부산만 가도 느낌이 달라. 시골집에 가보면 적막해. 그렇다고 논밭이 펼쳐진 시골에서는 못사냐? 그건 아니야. 하지만 여러가지 의미에서 만날 수 있는 기회는 많이 다를 거라고 생각해. 어느 곳에 터를 잡고 살래?

부동산 버블 지수

1년만기 정기예금 금리와 AA- 등급 회사채의 수익률이 있어. 두 지수 사이에 부동산 수익률이 위치하면 버블이 아니야. 이걸 단기, 중기, 장기로 지수화 해서 판단을 하는거래. 정기예금이나 회사채는 한국은행 통계 사이트에서 구할 수 있고, 부동산 수익률은 한국감정원 아파트 매매가격지수를 쓰면 된대. 그런데 무슨 말인지 이해를 못하겠어. 

버블지수는 기준시점의 부동산 가격에 벤치마크 상단과 하단의 수익률을 적용하여 가중 평균하고 실제 부동산 가격이 이 가중평균 가격보다 높으면(+) 버블, 낮으면(-) 저평가 국면으로 해석한다. 

마음은 ‘오, 그렇구나!’ 싶은데, 머리는 ‘이거 뭐지?’ 싶어. 가중치를 어떻게 준다는 말인지 아직도 모르겠어. 

PIR은 별 의미없는 지표다. 

PIR은 엥겔 계수와 유사한 속성이래. 잘 살면, 소득이 높으면 낮아지는 거고, 소득이 낮으면 높아지는 거지. 그런데 집값은 그런 것으로 비교할 수 있는 성질이 아니기 때문에 별 의미없는 지표라고 해. 이 말을 듣고, PIR로 많은 설명을 했었던 다른 부동산 책이 생각났어. 찾아보니 대한민국 부동산 대전망이라는, 한창 잘 나가고 있는 이상우라는 분이 쓴 책이었네. 의문의 일패인가? 내 기억이 잘못되었을 수도 있지. 

어떻든 주택 가격이라는 것은 각 나라마다 공통 지표로 활용할 만한 것이 없다고 이해하고 넘어가면 될 것 같아. 산업이 다르고, 입지가 다르고, 선호가 다르고, 세금체계가 다른데 어떻게 동일한 지표로 비교할 수가 있겠어. 외국에 있는 집이 아무리 가성비가 좋다고 한들, 그집을 사서 거주할 사람은 없잖아?

2차 자료는 조심하자

남이 만들어 놓은 자료는 해석의 오류가 있을 수 있어. 숨은 의도가 있을 수도 있지. 무조건 맹신하는 건 금물이야. 당장도 국토부 장관이 집값 설명하는 내용 보면 감이 오잖아. 신문에 나오는 자료라고 100% 신뢰하는 것도 좋지 않아. 필요하다면 직접 1차 자료를 구해서 그 의미를 생각해 보는 것이 더 나은 행동이야. 

앞으로 부동산은?

여러 가지 지표들이 있어. 입지, 가계부채, 대출 제한, 공급, 3기 신도시, 토지보상금, 다주택자에 대한 징벌적 과세, 똘똘한 한채, 빌딩 투자, 재건축 등등 많기도 하지. 앞으로 어떻게 될까? 지금이 상승 3기 맞나? 부동산 버블이 시작되는 시점인가? 지금까지는 저자의 예측이 틀리진 않았어. 앞으로는 어떻게 될까? (2019년 2월에 초판이 나왔어)